今年年初 一线城市的房地产市场被“重拳出击” 房价上涨的罪魁祸首是谁？
最近一线城市房价明显上涨的四大罪魁祸首是：盖新房、放水、学区、落户。
正文/巴九龄
短短几天，上海和深圳都出台了新的楼市调控政策。
原则上，各地频繁出台楼市调控政策不足为奇。但没想到，新年伊始，春节将至，是楼市的淡季，不是制定常规政策的时间点。但这一次，一线城市上海和深圳，让人疑惑到底发生了什么。
先来看看各地的政策内容。1月21日晚上海发布10项新政策：
小巴看完第一反应是——上海，明明是抄作业。比如三年内第三对夫妻离婚，深圳去年已经放了；第六条新房抽签优先考虑“无房户”，这是杭州去年的政策。
再看深圳，可谓“2020年7月15日的加号版”，其实并不是什么新政策。
1月19日，深圳市发布通知，澄清去年7月15日政策的部分问题，其中有一个问题是，——户购买的商品房只能以有购房资格的家庭成员的名义登记。
这是什么意思？按照以前的政策，有房票的A和没有房票的B结婚，用A的房票买房，然后登记在他们的名下。但是现在不行了。用A的票买房，只能以A的名义登记，不能以夫妻名义，也不能单独以B的名义。
说白了就是堵住假结婚炒房的漏洞。
1月23日晚，深圳又有恶意举动，如推出“购房意向登记制度”，要求新建商品房购房人进行登记，并要求房地产企业、房地产经纪人与商业银行共同核实“最近一年或一年以上的收入证明、信用报告、购房款来源、银行流水单”。
政策还规定，违者将被关在“小黑屋”——3年。
总的来说，从楼市淡季的紧急调控政策，到“违者三年禁购”的规定，种种迹象都可以说明，上海和深圳对目前的楼市是急而严的，原因当然是两地楼市过热。
但事实上，不仅仅是上海和深圳，四个一线城市的房地产市场都很热。
根据统计局的统计，2020年12月，一线城市新房价格环比上涨0.3%，高于二线城市和三线城市的0.1%；二手房价格环比上涨0.6%，明显高于二三线城市的0.1%和0.2%。其中，广州12月份新二手房价格涨幅为0.7%，在70个大中城市中排名第二。
回顾2020年全国楼市走势，疫情过后，房地产率先企稳，以深圳为首的城市和杭州、南京、宁波等热点二线城市。最让人担心的消息是深圳买了新房转手赚了500万。随后，这些城市在去年7月后收紧了控制政策。
到2020年底，二线城市的热度还没有完全消退，一线城市已经反转，楼市正在蓬勃发展。这是什么原因造成的？上海、深圳楼市政策紧急发布会有什么影响？其他城市会跟进吗？我们来看看大头分析。
1月23日，深圳的政策主要是严格审查买家的身份和资金来源。事实上，这是2020年7月15日政策的一个补丁，主要是打击虚假身份和虚假收入证明，这将堵塞一些漏洞和裂缝
隙。只是，但凡“堵”的政策，就像堵洪水一样，就像房子防止渗漏一样：第一，有时你根本想不到也找不到这个水的源头从哪里来的；第二，“堵”永远不可能穷尽。
1月21日，上海的新政实际上相当于深圳2020年的7·15政策，当然远不如深圳的严厉。这也符合逻辑，因为上海真正热起来，实际上就是近两个月的事。
但上海政策也有亮点，其中提到“完善土地市场管理，优化土地供应结构”，具体来说是增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城加大供应力度。
这一点对每一个特大城市都有启迪：多核心城市、多个副中心、轨道交通网络，是解决特大城市住房问题的方向。
从沪深两地发布政策的背景看，中央经济工作会议确定了2021年货币政策“不急转弯”，与名义经济增长率匹配。
为了防止较为宽松的货币大量流入房地产市场，同时，实行了几年的限价政策，市场一二手房之间的套利空间显形化、彩票化，市场投资套利的热情极高，甚至有的城市已经形成了产业链。
因此，作为标志性的中国一线城市沪深，不得不在此时紧急出台政策或加强原政策。全国其他热点大城市，跟进出台政策或在原政策基础上“打补丁”的可能性较大。
近期，一线城市房价明显上涨的关键要素是4大原因：打新+放水+学区+落户。
▶▷ 放水：疫情下全国性放水，导致流入房地产行业的各项资金或多或少增加。
▶▷ 打新：逐利是人的本性。
深圳并非唯一一个打新城市，同类型城市还有好几个，如杭州、南京、成都、西安等，只是因为深圳的房价最高，打新收益最高而被市场广泛关注。
为何这么多人都关注限价？失真的房价统计系统，限价是为了对上负责，要求调控结果。但限价也分成真限价与假限价，部分城市的双合同的存在事实上代表了限价并不真实。（装修款单独计算）
▶▷ 学区房：最近各地房价的龙头是学区房。
疫情下，大量出国读书人群回流，需求增加，一线城市学区房的需求明显上升，这一轮年底翘尾行情学区房表现最明显。
▶▷ 落户政策的宽松：当下除上海北京外，全国一二线城市都加入到抢人行列。
广州、福州、苏州等城市降低落户门槛，包括苏州等城市发布政策租房即可落户，相比往年的政策，要求明显降低。
总体而言，房价涨不涨看政策，看调控。最近一线城市房价上涨背后是2020年放水导致的结果，学区房是龙头，打新制造了恐慌，让有限的新盘供应被投资客抢跑了。
判断未来房价涨幅，就看那些城市是否监管打新潮。如果不监管，2021年一线城市普涨一波难以避免了。
因为打新潮出现的原因是限价，当下的政策不限制投资红利、不限制套利，只约束参与的人，希望更少的人参与暴利游戏，用处有限。
1月15日，南京也出台通知，提高了人才购房的社保年限，目的是打击有人借着人才名义投机，进一步解决刚需人才购房困难问题。
其实沪深和南京的这些政策目的都一样，即防止投机。而投机的原因是限价政策下，一二手房价格倒挂严重。
而之所以采取限价政策，看起来是为了抑制房价过快上涨，实质是为了符合调控要求，使房价不超过全年增长5%的上限。
限价政策带来的后续问题是，需要不断补漏洞，最近沪深和南京发布的政策就是如此。而且，当调控政策越来越紧，可能会导致房地产市场从慢慢降温到越来越冷，这是行政手段带来的一个副作用。
因此，调控政策只能解决短期的问题，还可能引发负面问题。楼市要健康发展，还需在顶层设计上下功夫，否则很难真正实现“房住不炒”调控目标。
不过，中央已经意识到问题，并且在加紧解决。
2020年12月3日，国务院副总理韩正在住房城乡建设部召开座谈会时强调，要加强“十四五”时期住房发展顶层设计，研究好住房市场和住房保障两个体系，更好发挥规划的导向作用。完善相关法规和政策，加强日常监管，促进住房租赁市场健康发展。
这释放了积极信号，中央协调各部门统一发力，调动资源从全局去治理房地产问题。
概括说，真正的房地产长效机制至少有两点：第一点，市场为主，行政手段为辅；第二，增加有效供给，尤其是解决夹心阶层的共有产权住房问题。
虽然一线城市的房价出现不同程度的上涨，但内在逻辑存在一些差异性。
2020年深圳房价上涨是延续了2019年的行情，尤其是先行示范区带来的诸多利好，加之人口的大量流入，导致市场热度明显上扬，以及存在一定炒作成分。
上海完全是改善和刚需支撑起的市场，拉动的导火索是诸多城区内限价新房入市，导致改善性需求集中爆发，并引发二手房市场挂牌量激增。同时，大量首套自住者则承接了改善需求的二手房源，房产“需求车轮”滚动加速，市场热度提升，而学区是加速这一车轮滚动的催化剂。
广州的市场热情提升和部分板块IP属性增强有直接关系，首当其冲的就是广州的南沙板块。同时在一线城市中广州的房价总体偏低，部分区域的落户大尺度放松，也拉动大湾区其他城市置业者对广州的关注。
总体而言，2021年一线城市房价上涨的压力较为明显，大概率收紧调控政策的可能性会进一步增强。但一线城市调控已经很严，后续收紧空间有限。
本篇作者 | 李梦清 | 当值编辑 | 武新月