“一年只卖三次地”如何改变命运？
如果开发商几年前不太明白什么是供应方改革，他们很快也会有同样的感觉。从2月23日开始，天津、青岛、郑州等城市相继出台了各自城市的土地供应“新政”。总结一下，就一句话：从现在开始，房地产相关的城市建设用地一年只卖三次。
仔细来说，这个新政策可以概括为“两个集中”:“集中公告”和“集中机构转移”。看到这一政策，立即问了几个开发商的朋友，他们都有些不清楚，但很快他们就明白了，的意思
先说一下齐掌握的一些增量信息：
土地市场的供给侧改革，就要来了。
1、一年只卖三次地，但也要遵循当年度的供地计划，中央对地方现在的要求是：房地产有关用地的供应量，不能低于近5年以来的平均完成交易量。这也就是说，集中三次出让，但是，总量不能比过往少，这个近五年，是指2016年~2020年。
2、“一年只卖三次”、“两集中”的出让方式下，中央要求地方政府，在住宅用地出让时，须要制定包括溢价率、竞价轮次和最高现在在内的稳控方案。
3、中央对地方的要求是，重点城市实行两集中“同步”公开出让，但尚待明确的是，每年卖三次地的时间，是否要求所有重点城市同一时间出让，如果是，这对房企的影响是巨大的。
老开发者一定记得831截止日期。此后，协议出让土地的方式被终止，取而代之的是综合招标拍卖。他们都知道这是房地产游戏规则的第一次重大改变，地王开始出现。全国房企跨区域发展势不可挡，高地价也直接催生了房地产进入资本掌权时代。4、中央要求地方政府，在集中出让时，如果是是以挂牌方式交易的，需要确定共同的挂牌起止日期，以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖。这意思翻译过来，都是“挫堆儿一块卖”，地方政府不能人为拉长交易的时序和时间，刻意制造某种稀缺。
此后，在控地王与土地财政的不断博弈之间，房地产土地供应体系一直在敲打和小修小补。控制费率、拆分大块地块、限价、限价与争地、设定竞价价格上限、改变线撞后保障性住房面积与自持比例的竞争等。纷纷出现在舞台上，开发者们也在学习着新的动作，基本上可以积极应对。但需要注意的是，这些并没有触及831后房地产市场游戏的基本规则。
但如果一年只卖三次，如果在全国范围内实施，这种看似只是推地卖地方式上的改变的“小政策”，将在831年形成一套基本稳定的房地产游戏规则。之后我第一次接触到了这个现有游戏规则的核心。齐觉得
其实“一年只卖三次”、“双专注”都直奔预期。自从831土地全部拍卖出售后，开发商买地一直是“信息不对称”的局面。政府列出一块土地，开发商去竞标。有的人是赢家，有的人去了麦城。但是，无论输赢，没有人知道下一块地在哪里，什么时候上市出售。只有当他们买下眼前的土地才是最正确的决定。这在一定程度上抛出了一些预期，让开发商“抢”到了土地。
但是一年只卖三次，开发商在时间上是有预期的。至少每年，政府都会有土地出售。而且在“双集中”模式下，开发商可以通过集中挂牌出让的方式，同时选择大量土地，可以在一定程度上改变“抢”地的预期，控制地价的基本水平。当然会有好的坏的土地集中上市，但在相当程度上改变了土地市场最后一餐不知道去哪里吃的心态，一切都确定了。
如果只是这一点，其实并不能触及当前房地产游戏规则的核心。从宏观和历史的纬度说，全面招拍挂，造就了今天房地产市场的基本格局。
从之前时间的不确定性到数量和时间的确定，开发商的资金安排也会发生变化
。由此，企业的资金运作周期，就会变成在每次出让前“备足子弹”，而后开发、建设、销售、回款。由于“双集中”的情况下，一年只卖三次地，所以开发商可能要面对一次土地出让要同时买下多幅土地的情况，这所需的资金数额，尤其是在一二线城市，即便是融资能力强的房地产企业，恐怕也要“喝一壶”的。更重要的是，同期推地，同期买地，也就基本上意味着同期融资，相近时间区间内，市场中对资金量的需求就可能放大，由此，资金价格可能就会上升，动辄十亿、百亿的地价款，哪怕资金成本上升一点，对开发商都是巨大的支出。
攸克君始终觉得，这看似是土地出让制度的一种变化，但实际上却让开发商的资金链运行发生变化。我们可以设想一种极端的情况，那就是如果“两集中”、“一年只卖三次地”的政策，在全国范围内，执行力度非常大，大到全国主要的城市，都在同一个时间里“挂地”、“卖地”，那么，市场中的资金毕竟是有限的，开发商很可能出现买了北京的地，就买不了上海的地的情况。
现在的全国性开发商，很大程度上依赖于全国范围内的资金调配，把资金调集到最需要拿地的城市，来实现战略意图。但是，这种调集是建立在“时间差”的基础上的，如果全国主要城市或者说开发商主要的目标城市，在同一时间挂地、卖地，那么，城市之间调集资金的空间和幅度就会变小。民间有句话糙理不糙的民谚形容很是贴切：
顾头不顾腚。
当然，这是一种极端状况下的沙盘推演。但是，另外一种局面却发生的概率非常之大，那就是，当你拿地之后，开始推盘卖房的时候，你会发现，同期一起卖房的项目会非常集中。这就是土地出让周期相同，开工、开发、营销节奏相近造成的供应集中，这对于卖房回款意味着什么，相信诸位开发商朋友其实都想得明白。
如果有人觉得，这至多就是房子阶段性难卖一点，那就大错而特错了。“高周转”的模式，自此会受到影响。
高周转的核心，是加杠杆拿地上规模，卖房回款还钱买地，从而实现快速的扩张。实现这一模式，实际上需要两个前提，一是需要范围足够广，比如全国主要的一二三线城市都有覆盖，鸡蛋不能都放在一个篮子里，东方不亮西方亮；二是时间上要有时间差，A城市的回款，可以给B城市拿地用，B城市的房子售以后，其回笼的资金，又可以去C城市拿地，如此循环往复，滚大雪球，房企就可以实现上规模。
但是，一旦一个城市同期卖地，继而出现接近同期的销售，且不论价格如何，销售回款速度的降低，将是必然的影响。这样，势必拖慢资金周转的节奏和次数，一笔钱一年之内转三次，和转一次，对于开发商来说，就是完全不同的局面。
对于大型开发商而言，同期参加多块的土地竞买，无论从融资上，还是从投拓上，都是一个新的课题和考验。很可能会出现，无法同期在不同城市参加多块土地竞买的情况，这样，如今大企业“通吃”的情况，将会有改变的可能。但是，从另一个角度看，这种同期卖地的方式，也使得加杠杆高周转的“后来居上”的模式，面临考验，弯道超车，靠阶段性的提高负债率容忍度，扩大规模，也将变得更加困难。
攸克君曾经说过，政策比原则好用，手段比政策有效，这是中国公共治理最大的特点。而现在用在房地产行业身上的调控手法，基本上都是“手段”了，三道红线也好，“一年只卖三次地”也罢，直指开发商两个无可替代的生产要素——土地和资金。
做好准备，唯一不变的，就是变化——以后的土地市场，没有“涓涓细流”，只有“集中放量”。