高价抢房后遗症出现！长期租赁公寓现在大规模提前终止
最近蛋壳公寓雷击爆炸的新闻频频上头条，房东收不到房租，租客被驱逐后无家可归，造成了非常严重的社会影响。
近日，《华夏时报》的记者了解到，过去“高价买房”的长租公寓机构出现了“提前解约”等问题，就连连长出租领域的大型龙头企业也未能幸免，大量机构提前与房东和租客解约。
与房东大量提前解约
王莉(化名)告诉记者《华夏时报》，2018年9月，她将北京朝阳区的房子委托给一家知名的大型长期租房中介机构。双方合同期限为三年，月租金6100元。但11月初，在租期未到之前，中介要求王力解约或同意减租。该机构提出了两种解决方案。一种是双方解除合同，代理机构向房东支付两个月租金作为违约金。房东需返还装修费1.8万元及服务质量保证书；一种是协议减租，租金改为每月5100元。
“当组织的工作人员与我们沟通时，他们很傲慢，没有说明终止的原因。他们说终止的条件就是这样，给了我们很大的压力，每天一想到这件事就觉得堵。”王丽说她不能接受。她认为在合同到期前，组织提出毁约，反而要求业主返还装修款，明显不合理。
据王力介绍，当时该组织只给房子加了微波炉、电视、热水器、简易家具等设施，原本约定合同到期后把房子里的装修和家电交给房东。此外，王力指出，与机构签订的租赁期限为三年，第一年的空置期约定为三个月，第二、三年为一个月。但据王力观察，房子内部装修是在房子交给事业单位十天左右完成的，然后房子就租出去了，没有给任何空置、通风、晾晒的时间。
虽然该机构每月仍按时向王力支付租金，但王力担心该机构是否会像其他长期租赁公寓一样出走，担心租金无法收回，进而与租户发生冲突。
类似王力的地主也不少，一个全国性的维权qq群就有1400多人。王力说，这个机构最近一直“互相拆台”，会单独采访楼主。如果楼主好说话，很有可能根据他们的条件签订终止协议，大部分损失由楼主承担。
据了解，2017年至2018年间，大部分长租公寓机构都有大量签约房屋，但今年以来，北京租金下降，机构盈利空间越来越小，以二房东模式为主的长租公寓机构难以吃差价生存。李莉介绍，2018年机构与自己签约时，租金6100元，改造后平台价格7000元，但2020年的市场价格已经很难达到这个水平。《华夏时报》记者查看了相关房产平台，发现该小区同类型房屋月租金已降至6500元左右，部分房屋月租金已标至5500元。
在与房东大规模解约的同时，很多租客被平台逼着解约。有租客反映住的房子不错，但最近被平台通知解除合同，但没有支付违约金。一些租户还表示，该组织只有频繁沟通并多次向监管机构报告问题，才会支付违约赔偿金。
如何应对
诸葛房搜数据研究中心分析师陈晓分析，疫情已经成为长期租赁公寓雷爆的催化剂，长期租赁公寓具有投入成本高、租金回报率低、回报周期长的特点。突发疫情导致长期租赁公寓入住率大幅下降，空置率上升，最终导致长期租赁公寓现金流紧张。
中国企业资本联盟副主席、IPG中国首席经济学家白文熙在接受《华夏时报》采访时表示，长期出租公寓机构的收缩策略以及大量与房东和租户的终止是机构自助的表现，这表明机构的资金链已经非常紧张。前几年由于规模战，房屋收回成本非常高。在今年租金下降的市场条件下，机构很难维持运营。
为什么长期租房会出现这么多问题？京汇智库首席经济学家胡景晖告诉《华夏时报》记者，与P2P和自行车共享一样，近年来，对创新的监管放松，导致一些新兴产业在资本的挟持下严重偏离，使社会和消费者付出了沉重的代价。
根据胡景晖的分析，长期租赁公寓的频繁爆发源于其商业模式的自然缺陷，表现为农业集团的低产出、长期收入的短期支付和短期资金的长期投资。在资本的加持下，我们争房，高价收房。特别是在2017年和2018年，许多长期租赁公寓以高于市场价格20%-40%的租金向业主收取房屋。为了争夺租客，以低价出租，租金降低到出货。
如何监管长租公寓，防止行业跌入深渊，已成为行业主要关注的问题。对此，胡景晖表示，对长期出租公寓的监管可以参考银行的监管。资金、存款等。应进入政府指定的资金监管账户。资金的流入和流出应该是可见和可控的。应该有存款或者准备金制度。储备金外的钱可以用，但要建立规则。
面对市场变化，未来的长租公寓行业会发生什么变化？陈晓表示，从长期出租公寓机构自身来看，随着行业集中度的不断提高和疫情的影响，这种野蛮的扩张模式已经不适应当前的市场环境。未来，长期租赁公寓机构一定会走向精细化运营之路，对机构运营能力提出更高要求，面临服务水平和产品设计的创新和提升，行业将向更加精细化、规范化的方向发展。
这个行业前景广阔吗？白文熙分析，房屋租赁是市场的刚性需求，长期租赁公寓未来仍将有广阔的居住空间。现在国家出台了很多监管措施，包括资本监管的方向，决定了资本实力弱或者模式问题的企业会被市场淘汰，好的企业会被甩在后面，行业在大浪淘沙后会更加健康。
主编：张北主编：张玉宁