上海出台严格控制房贷文件:严格管理个人房贷发放 加强资格审查
中信经纬客户1月29日上海银监局网站29日上海银监局发布《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》(上海银监局[2021]6号，以下简称《通知》)。《通知》说，各商业银行要严格执行房地产贷款业务各项规制要求，严格落实差别化住房信贷政策，严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等要求。严格个人住房贷款发放管理，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
《通知》要求严格执行房地产贷款集中管理。加强房地产贷款和个人住房贷款比例管理。房地产贷款集中度超标的相关法人银行应加强过渡期业务调整。
《通知》要求严格审查首付资金来源和偿付能力。按照“了解你的客户”的原则，改进调查和检查的手段。强化首付资金真实性审查要求，防止借款人通过消费类贷款、经营性贷款等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金,或通过伪造首付凭证取得银行贷款。审慎评估借款人还款意愿和还款能力，严格控制借款人住房贷款月抵押支出收入比和月债务支出收入比，多渠道核实借款人真实收入水平，防止虚假流水、虚假凭证等虚假行为夸大偿付能力。
《通知》要求严格加强借款人资格审查和信用管理。按照本市住房限购政策的要求，应采取有效措施加强借款人的信用信息。尤其是夫妻离异借款人限贷资格的审查，防止借款人规避限购、限贷等行为给商业银行房地产信贷风险管理带来的影响。充分利用各种信用信息和信息共享平台查询借款人的信用信息，并结合借款人的信用状况严格审批个人住房贷款。要完善约束机制，加强个人住房贷款合同的管理，并在合同中增加相应的约束条款，对各类不诚信行为予以约束，并充分提示借款人。对于违规获取首付款资金、存在造假行为等申请个人住房贷款的，应拒绝其房贷申请，将其列入黑名单，并作为失信行为信息报送本市公共信用信息服务平台。
《通知》 要求，严格个人住房贷款发放管理。切实执行 《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 (银监发〔2007〕359号)的相关要求，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。
《通知》要求加强信贷资金使用管理。高度重视信贷资金的使用控制，加强使用预警。禁止发放无用途、虚假用途或可疑用途的贷款。防止消费贷款、经营性贷款等信贷资金被非法挪用到房地产行业。防止借款人或委托支付对象通过非常规大额取现、中介过渡资金等各种手段规避使用管理。完善信贷资金使用监控和拦截机制，扩大模型监控范围，提高监控效果。应及时采取实质性控制措施，以确认使用违规。
《通知》要求房地产机构严格的业务合作管理。严格开展房地产中介合作资格审查，实行业务合作准入和名单管理，建立贷后质量监控和中介退出机制。对于发现为购房者提供首付支持、配合“包装公司”帮助伪造贷款资格证明、收入证明等违法行为的房产中介，应立即终止合作，将其列入黑名单，并提交上海市银行业协会。
《通知》需要全面的风险调查。各商业银行要按照通知要求完善内部控制制度，加强对房地产市场和房地产金融风险的监测、分析和评估。对2020年6月以来发放的消费贷款、商业贷款、个人住房贷款进行全面自查，并于2021年2月28日前向上海银监局提交自查整改报告。报告应包括组织发展、检查内容、发现的主要问题及问题原因等。整改计划应包括时间表、责任部门、责任人员、整改措施和目标等。发现违法行为，要从机制上发现问题，立即整改，并对相关责任人严肃追究责任。借款人违反合同的，按合同约定进行处罚。上海银监局将对商业银行房地产政策执行情况和自查情况进行专项检查，并依法采取监管措施