上市1个小时就卖出去了 几个小时价格暴涨40万 上海魔术房地产市场被新政“泼了一盆冷水”
上市一小时后成交，几个小时价格暴涨40万，学区暴涨40%。上海楼市的神奇标签背后，留给刚刚需要的人的时间不多了。
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来源：房地产财富协会作者：我叫一号。
最近上海楼市给人两种感觉——
第一是行情好、热度高。
比如上市后一个小时，几个小时40万价格暴涨，1000%以上的识别率，交易创新高等等。近两个月来，上海楼市开启了一波神奇行情。
第二是万物皆刚需。
老旧破旧的小校区只是需要，几千万的豪宅也是，郊区的建筑也是。真的不可能，上海周边的远郊也可以正好需要。
在上海买房有多难？
“请全额付清，在商业贷款门口等。公积金就靠边站了”。
这不是最可怕的，在一个完全的卖方市场，上海的购房者不仅摇中号的几率极低，还被置于购房鄙视链的最低端。
尤其是上海郊区，他们能买房的概率不亚于玩新股。
第一，新房市场基本是抢不到的状态。
最近，上海新房市出现了“千人摇号”、“万人认基金”、“一房难求”等突出现象。
数据显示，2020年上海开奖186套新彩共有48，542套，最终有效认购数达到80，371套，认购率高达165.57%，创三年新高。商丰名宅、惠城南街识别率1000%以上。
至关重要的是，这种情况仍在继续。
2021年，中粮集团瑞虹海豪、新湖上海青兰、荣创青云一号、金科洪欣古北天宇、电建万悦5个项目集中开盘，均实现一天售罄。
一夜之间，似乎全世界的有钱人都来上海买房了。
另一位医生在经历了4次摇号失败,之后，终于忍不住给政府写了一封信，呼吁修改上海的彩票识别和彩票发行规则。
也有一些购房者和七姨八姨一起握着几个号，常年在摇号前线奋战。结果到现在都没有动摇过，踩空的程度可见一斑。
如果购房者之前也可以考虑在上海买哪个板块，现在已经到了别无选择的地步。
所以，有些人已经下定决心，今年再战。
第二，一手房不够友好，二手房也丝毫不留余地。
class="one-p">由于一二手房价格倒挂，买到就赚到成了很多购房者的共识。中原数据显示，2020年12月，上海二手房成交创下3.9万套新高，这也是自2016年以来的新高。其中学区房出现普涨，甚至出现半年暴涨60%的个案。
购房者的恐慌情绪也很快随着市场的变化蔓延开来。
情绪的另一面是“房东惜售”“疯狂跳价”，甚至出现了“按小时成交、按秒读价”的罕见现象：
有二手房调价过后仅挂牌1小时就成交；也有房东数小时跳价40万，半天时间47组购房客排长龙抢房；而数天之内跳价百八十万，那都是常规操作。
这非常考验广大购房者的耐心。为了让停机的房东接电话，有位买家竟然给房东充上了话费。
为了能买到房，大伙也是拼了。
这个阶段如果有人出版一本《上海买房该如何讨好房东的十大攻略》，想必一定热销。
购房者在鄙视链最底端拼命，房东居高临下，而中介和楼盘销售则打了个翻身仗。
看到如此魔幻的上海楼市，有位从业八年的销售大哥感慨万千，套用李云龙的一句话叫——
“他娘的，劳资就没打过这样的富裕仗”！
还有一些楼盘的销售都不够用了，于是抽调环沪的销售来上海支援。
就像上面这位销售大哥说的，客户没有抢到房伤心痛哭，实际上非常真实。
上海买房，心态崩不崩，很多时候与房价涨幅无关，而是取决于最终能不能买到。
豆瓣上也有个留学生，当时落户新政下来，她劝她爸卖掉手中的股票。
那时股市的行情你懂的，所以，就犹豫了一下。
于是，后来他们与暴涨10%的房价华丽擦肩而过。
得了，那去买法拍房好了。
但法拍房也不是好买的。
最近，央视财经也报道了上海10多人抢一套法拍房的新闻，500万以下的法拍房广受追捧。
数据显示，上海300万-1500万的法拍房，平均溢价率均超过80%。其中，300万以下和300-600万的溢价率分别为110.2%和98.8%。
但最近的传闻称：上海的法拍房拍卖要按下暂停键了。
要知道，这是很多购房者突破限购的一个渠道。
所以，接下来要做好上海法拍房像北京、深圳一样被限制的准备。
新政“泼冷水” 严打伪刚需、维护真刚需
“房住不炒”的基调下，区域楼市过热现象一旦出现是绝对要遭调控暴击的。
于是，1月21日晚间，当一些购房者还在观望的时候，上海楼市新政汹涌而至，给市场打了个措手不及。
让很多人没有想到的是，新政出台速度会如此之快。
就在新政发布的前一天，地产财富会的某媒体群里还在讨论尚在传言中的新政。
当时，上海房管局方面的回应称：目前没有出台新政。
没想到仅仅过了一夜，画风突变，上海调控的靴子就落地了。
上海楼市有多疯狂，新政的速度就有多快。
这里有张北上深调控PK表，大家可以对比下看看
来源：贝壳研究院
新政出台后，有个被摧残到发疯的网友说：
“TMD，烦死了，离都离了，买也买不了。”
显然，这次新政的针对性和精准性非常明显。
不论是关于夫妻离异的限购升级，还是增值税免征年限从2年到5年的调整，或是土地市场供给的增加、商品房销售的管理等等，上海新政的核心是要严打“伪刚需”这类炒房客，让“真刚需”上位，实现买房梦想。
因为，上海的需求在2020年被极大的释放出来了：1、2016年3月实行非沪籍五年限购政策的那批人获得了购买资格，里面刚需是主流；2、上海2020年棚改衍生出了大量购房需求，因拆迁没房的自然也是刚需；3、上海2020年落户政策放宽，仅上海985高校毕业生可直接落户就释放出约2万的购房指标，里面也会有一部分刚需；4、因国外疫情失控集中回国的留学生刚需；5、前两年上海横盘震荡下持币待购的刚需、找机会改善的刚需等等。
可以说，只有让这里面庞大的、真正的刚需群体买房诉求得到满足，上海的楼市稳定才能得到巩固。
“近远郊+环沪” 喝点汤也是好的
疯狂上海楼市的真相是残酷的，那些形形色色的买房人、卖房人和中介之间的一些活生生的案例，无时不刻都在刺激着刚需们敏感的神经。
“715之后，深圳楼市房价又上涨了一波，上海新政又能如何？”
但不论如何，新政在保护刚需，这是上海楼市一个好的趋势。
只是，对于刚需而言，一切都回不去了。
因为核心区确实到了一房难求的地步了，而且价格也已经起飞，同时，刚需们还要面临手中货币贬值、市场预期上涨等因素，所以，留给刚需的时间真的不多了。
这意味着，接下来刚需的买房之路依旧不会太顺利，而且窗口期可能会很短。
很多刚需可能还是不得不转向近远郊，甚至是环沪的一些区域，这也是我们下面要说的一个重点。
首先，近远郊可能是已获得购买资格的刚需们接下来一个比较好的选择。
我们再回到上海新政里的一个要点去看，新政中提到：
上海还将完善土地市场管理，优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。
所以，广大刚需最好要抓住供应时机，不要等到这些区域房价跳涨或到无房可卖的程度才出手。
千万不要低估了上海近远郊区域房产的流动速度！
因为，地产财富会有位在上海租房的朋友一年搬了3次家！
其中的原因都是——房东挂牌的二手房被卖掉了。
而在此之前，他在上海租了三年，没搬过一次家。
除了近远郊，环沪的昆山、嘉善、太仓板块等区域也不失为刚需们一个比较好的选择。这些板块目前整体的价格相对稳定，但仅仅是目前。
因为，这些板块的氛围已经搞起来了。
比如下面昆山这个号称“西上海第一站”的陆家板块某楼盘，近来愈加火爆，上海新政后的第一天，甚至要求客户全款。
其中不乏一些心理战的因素，但根本原因是上海楼市走强带动需求外溢。
陆家板块的旁边有着“环沪置业第一站”“上海后花园”之称的昆山花桥板块同样也是如此，近来环沪置业者来了一波又一波，尤其是总价200万左右的楼盘特别抢手。
值得关注的是，买在这里的不少购房者都是上海的“准刚需”，他们准备等回头上海购房资格满了后再置换。
甚至，以往刚需们很难看上的苏州吴江板块也开始蠢蠢欲动。
横盘两年的苏州楼市，仿佛是抓住了一根救命稻草。
因此，从上海近远郊和环沪区域的风向来看——上海的刚需外溢是必然过程。
毕竟他们等不了，也承受不起涨价和资金缩水的风险。
或许，在一房难求的上海，对于刚需或是准刚需们来说，最好的选择可能是：
肉没有了，
汤就凑合喝吧！