2020年成都甲级写字楼空置率将达到18% 租金将降至近两年来最低
本报记者陈雪波佟海华成都报道
新的一年，成都春熙路的街道又开始涌动。2020年底，成都疫情重演，当地商业地产在恐惧中再次经历波动。甲级写字楼和零售物业的空置率分别定为18.01%和7.17%。
近日，《中国经营报》记者连续走访了成都凯德广场(新南店)、春熙路、太古里、龙泉五岳广场、万象城一期、二期、金牛万达广场、龙湖商城天街、临江部分店铺，发现商场人数逐渐增多，但在一些开业多年的商场中仍能看到很多关门的店铺。
春熙路的一位店主告诉记者，2020年12月，随着疫情的反复，街道上的人数明显减少，但随后慢慢恢复。
与此同时，在特殊的市场环境下，商业地产从业者也开始尝试网络营销，通过线上线下整合、年轻化品牌转型等方式寻求当前市场的新突破。
写字楼租金下调
2020年初，“在家办公”一度让很多办公室白领叫苦连天，繁华地区的写字楼也一度失宠。随着国民经济的加速复苏，上班族早已回归写字楼，写字楼再次热闹起来。
即便如此，写字楼的空置率还是受到了很大影响。根据DTZ数据，成都甲级写字楼空置率第三季度下降0.64个百分点，至16.53%。然而，在第四季度录得新项目后，空置率再次升至18.01%，达到过去一年的最高点。
随着空置率的提高，租金也同时降低。成都甲级写字楼租金2020年第三季度下降1.04元/平方米，至111.66元/平方米/月；第四季度继续下跌0.88%，至110.86元/平方米，同比下跌3.65%，为近两年最低。
根据戴德梁行报告的分析，虽然疫情对成都的影响小于一线城市，但还是带来了很大的波动。租户资金有限导致强烈的比价情绪。为了吸引租户，业主不得不让步降价，导致城市全年持续下滑。
回顾2020年，本地写字楼的主要租户为金融服务、专业服务、TMT、地产服务，其中金融服务占比24.3%，但较2019年同期下降3.3个百分点。另一方面，以律师事务所为主的专业服务公司更加活跃，因此专业服务公司同比增长4.2个百分点，达到21.5%。
“我们的入住率一直保持在95%以上，相对稳定。”位于春熙路核心段的IFS国际金融中心招商部一位负责人向记者介绍了租房情况，但他坦言2020年的房租确实比上年有一定的下降。
还有，办公室负责人告诉记者，自己的生意受影响较小。通威国际中心位于第三产业密集的高新区天府大道中段。招商负责人总结道：“回顾2020年，受年初疫情影响，全行业呈现客户访问量少、交易量少的特点，但随着疫情进一步控制，下半年出现明显反弹。”据其介绍，写字楼处于全租状态，2020年将提高租金。
四川商业地产联盟、四川连锁商业协会会长冉立春表示，2020年整体写字楼市场会更差，但相对而言，写字楼对短期疫情不敏感，近期入住率不会有太大变化。
零售物业波动
相比需要定期打卡的写字楼，零售物业更关心环境的“麻烦”，2020年零售物业市场的复苏需要更长的时间。
根据DTZ的数据，2020年第二季度和第三季度，成都5万平方米以上商场优质零售物业空置率仍在扩大，但增速已从第二季度的1.81%降至第三季度的0.02%，第三季度实际空置率为7.99%。第四季度，某大型商场入市后，空置率降至7.17%。
在这样一个特殊的年份，成都的零售业务取得了显著的成绩。2020年，成都零售业务新供应项目总面积将达到近50万平方米。与此同时，前三季度有227家第一批门店被吸引到成都。
2020年12月初，成都疫情复发，再次给零售物业带来不确定性。几乎一夜之间，喧嚣的春熙路和太古巷变得安静下来。甚至在12月下旬，记者观察到，临近中午的时候，网上名人的一家茶叶店已经空无一人，店员站在那里等着顾客上门。2020年10月的一个周末，有数百人在排队。
成都东二环边大型商场万象城二期于2020年12月6日开业，开业数周后记者到现场探访，正值阳光明媚，商场围合而成的露天广场中满是晒太阳的市民，新开业的B、C、D馆内一、二层顾客较多，但三、四、五层顾客稀稀拉拉，在顶楼、次顶楼可以看到数个尚未营业的店铺，被商场统一的贴纸遮挡玻璃门面，没有即将营业的迹象，也未显示具体店铺名称。记者通过电话和微信联系到了万象城运营部门负责人，但截至发稿对方未回答记者提出的经营相关问题。
在金牛万达广场，记者也看到了接连多家停业的店铺。在室内行走的15分钟时间里，便在三楼发现7家停业店铺，在四楼停业的店铺也超过6家，店铺玻璃门被写有商场统一 “品牌升级” 字样的贴纸遮挡。
金牛万达招商部负责人回复记者称，前段时间商铺的经营出现阶段性下滑，但现在已经恢复了，出租率接近100%。
不同区域的商场人流量也表现出明显的差异。位于高新区的凯德广场（新南店）顾客相对更多。近期一个周末的18：30，记者看到凯德广场内部分餐饮店门前有众多顾客等位，还有顾客因需等候时间太久放弃排队。凯德广场（新南店）招商中心负责人回顾称，最近工作日的客流量有小幅下降，但周末是与以往基本持平的状态。
在戴德梁行成都公司商业地产部主管董事孙强看来，整体而言成都零售商业恢复较快，但是2020年有一些购物中心新项目开业，新项目的空置率会比老项目更高一些，所以导致空置率看起来会有所增长。此外，疫情导致一些品牌推迟了原计划的开业时间，而且一推迟就是很多个月。
倒逼物业模式变革
2020年3月，成都市出台《成都市城市管理“五允许一坚持”统筹疫情防控助力经济发展措施的通知》，允许设置临时占道摊点、允许临街店铺越门经营、允许大型商场开展占道促销等，坚持柔性执法和审慎包容监管。此举一出，即在当时增加了就业人数10万人，随后，一度在全国掀起一股“地摊经济”浪潮。
从2020年4月底至5月底一个月的时间里，成都平均每天新增2000人在支付宝开通收钱码，成为“小摊主”，做小本生意。相较2020春节前两周，这个数量激增超过80%。
在冉立春看来，地摊经济是特殊情况下的一个有效之举，不过后续发展还需要更多的规范。孙强表达了同样的观点：“现在的地摊经济更加规范了，这件事正得到有序引导。”但地摊经济与商场的内容不同，商场里面的品牌黏度更高、规模更大；地摊销售会更有趣味性、更灵活。
记者在成华区锦江边看到，在部分被划定的步行路段，露天摆放有外观统一的木质销售“花车”。据管理人员介绍，这些花车由经营公司统一打造，统一管理，参与销售的店家需要经过报名、审核。“晚上这里的人会多一点，市民消遣散步的时候，花车也可以作为一道景观。”
从“地摊经济”回到室内，商业地产经营者还在尝试多种营销方式。成都时代奥特莱斯总经理吴志伦此前在接受记者采访时表示，为应对市场变化，他们做过四个尝试：云购物、官方小程序的闪购、直播和社群营销。“后疫情时期我们主要是推广多元化的活动，并且促进销售与客流的成长，这段时间融合了线上线下、异业的合作，整合了所有的渠道，促进销售和客流的增长。”
冉立春补充，2020年的市场加快了线上线下的融合，也推动了产业数字化改造。比如供应链系统经过优化后，提高了效率，能进一步降低经营成本。
除了线上经营外，孙强指出，现在的商业正在变得更年轻化，比如在商场能看到更多数码、盲盒这样的产品。“传统的品牌受到冲击，但是新的品牌借机得到了快速的发展和孵化，这是消费迭代的一个过程。”