一线城市房屋成交量大幅增加！豪宅涨价明显 信号是什么？
从2020年8月开始，上海的新房市场开始升温。除了郊区市场，市区很多项目都是“一室难求”，热门房地产项目的比例可以达到一比十。
中信经纬客户1月13日电(薛)“12月份，上海二手房成交量接近4万套，是一个非常高的成交量。现在的市场和我2016年刚入行的时候很像。”上海某房产中介经纪人陈红(化名)这样形容目前的上海房地产市场。易居研究院的数据显示，2020年12月，上海二手房成交约3.9万套，创下多年新高，二手房年成交创下近四年新高。
数据地图：房地产市场。中信经纬万照片
二手房成交量上升，尤其是下半年，在北方四个一线城市广州、深圳上演。壳牌研究院提供的数据显示，2020年一线城市二手房成交量同比增长23%，创下近三年新高。结合各机构数据，一线城市整体房价相对稳定，但核心地区如学区房、高档住宅等优质住房价格大幅上涨。为什么一线城市的房地产市场在寒冬变暖？以后怎么走？
成交量创近年新高
2020年初，疫情一度冲击房地产市场，新房销售部门被关闭，由于小区封闭管理，二手房看不到，市场情绪相对悲观。但随着疫情的有效控制，需求迅速反弹，市场呈现先抑后升的趋势，下半年出现跳尾现象。
陈红告诉中信经纬的客户，从2020年8月开始，上海的新房市场开始升温。除了郊区市场，市区很多项目都是“一室难求”，热门房地产项目的比例可以达到一比十。
“上个月，一个顾客和他的未婚妻来我们店里看房。当时他们没有说马上买，但是看到市场这么热，就回家集资，最后借了1300万。市场不热，有钱他也不买，更别说临时收钱了。”陈红还表示，“2020年12月，上海二手房成交接近4万套，成交量非常高。现在的市场和我2016年刚入行的时候很像。”
易居研究院的数据显示，12月份上海二手房交易量约3.9万套，较上月增长20.3%，同比增长96.2%。成交量创下多年新高；全年二手房成交约30.2万套，同比增长27.0%，创下近四年新高。
根据壳牌研究院提供的数据，2020年，一线城市二手房的量价表现明显好于低层城市，需求明显升温。二手房全年整体成交同比增长23%。具体来说，上海二手房交易量增幅最大，约为26%；其次是广州，营业额同比增长25%；深圳同比增长23%。2020年下半年的调控，明显冷却了市场需求。下半年交易同比增速由上半年的41%收窄至11%；北京的营业额同比略有增长，达到16%，但营业额和增长率都是2017年以来的最高水平。
“一线和四城楼市从2016年底到2017年初都经历了严格的调控，最近三年普遍处于调控后的较长恢复期。2020年，疫情重创经济。随着宽松的货币政策和抵押贷款利率下调，积压的需求得到释放，加速了市场修复。同时，
在新建住宅市场，根据多家机构的数据，2020年北京新建商品住宅交易面积同比增长5%；上海新建商品住宅交易面积约917.8万平方米，同比增长23.1%，创四年新高；广州一手住宅网签约10.09万套，同比增长27%，为2010年以来第二高，仅次于2016年；深圳售出45，384套新住宅，同比增长19.8%，创下2016年以来的新高。
优质房源价格涨幅明显
数据图：销售部沙盘。中信薛经纬于飞照片
-p">四个一线城市新房二手房的成交量虽然有明显增长，但整体价格涨幅依旧平稳。上海中原研究院数据显示，2020年上海新建住宅成交均价56004元/平方米，同比微涨4%。市场整体稳中有升，在疫情之下波动较小。另据国家统计局数据，2020年11月上海二手住宅价格指数环比增长0.3%，同比增长5.5%。
贝壳研究院称，2020年北京新建商品住宅成交均价为48147元/平方米，同比上涨3%，与2019年基本持平。二手住宅成交绝对水平及增幅虽然均达到2017年以来最高，但全市成交均价为60485元/平方米，同比微跌0.5%，价格连续三年保持相对平稳态势。
中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端分析，从整体看，四个一线城市的房价依旧平稳，属于微涨态势。但市场表现分化明显，局部区域较热，比如北京与上海的学区房价格涨幅较大，但郊区房源不温不火。在2020年上半年，深圳房价上涨引起广泛关注，但其东部与西部涨幅差距较大。
陈虹也说：“有个同事在上海外环买的没学区、没地铁的房子，今年的价格涨了5%。而一个浦东的客户，他的房子涨了差不多30%。豪宅市场比较‘疯狂’，一位准备卖出一套2000万元豪宅的业主，把挂牌价调高了200万，他想的是万一碰到对价格不敏感的客户，怎么也能多卖50万。”
贝壳研究院指出，北京二手住宅市场表现出“外围城区量升，中心城区价涨”“高总价物业价格抗跌”的特征。除4个远郊区以外，12个城区中有3个区的房价出现上涨，分别是海淀、西城及朝阳，东城基本持平，其余城区均下跌。从不同总价段物业价格变动看，除750万元以上房源成交均价同比上涨1%之外，其余价格段房源均价同比均下跌，可见在相对平稳的市场中，优质物业价格更抗跌。
广州中原研究发展部称，2020年广州二手住宅网签均价为28815元/平方米，同比上涨7.8%，涨幅明显的主要为中心城区，天河、海珠、越秀的涨幅分别达15.5%、9.0%、8.7%。由于增城区规划利好已被提前消化，加上其他区人才新政升级抢客，该区的网签均价不升反降，同比下跌6.5%。
广州改善性高端住宅的价格涨幅显著。广州中原研究发展部称，不少客户将投资目光转移至具备较高保值能力的优质房产上，比如珠江新城、滨江东、东风东等传统高端板块(具备优质教育资源、区位条件或豪宅属性)，其价格同比涨幅基本能维持在10%以上。
“一线城市的别墅、豪宅、高端洋房的成交量比较好，改善型和投资型需求占比增加，这既与市场结构的变化有关，也与豪宅集中供应、限价限签政策的放开密不可分。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示。
是否会出现“小阳春”？
资料图：建筑物。中新经纬 薛宇飞 摄
量与价是相互关联的，一线城市在下半年的成交量翘尾，是否会对接下来的价格走势有影响？
张大伟认为，一线城市成交量增加，属于调控后的恢复性上涨，成交量只是达到2016年或者2017年以来的高点，不是特别高的水平。当前仍属于学区房拉动下的局部区域价格上涨，但如果后续没有新的调控政策出台，信贷政策也没有明显收紧，市场在春节以后有可能迎来一波行情。
张大伟还说：“2015年的房价上涨，是因为信贷政策相对宽松。未来一段时间的价格走势，关键也看信贷的宽松状况。”谢逸枫认为，一线城市的房地产市场已经走出疫情的低谷，步入了一个拐点期，是继续上涨还是下跌，要看未来一段时间的调控政策与货币政策。
贝壳研究院预计，2021年一线城市新房成交量增速或将稳定在5%-10%，市场均价保持增长；沪深两地二手房价格涨幅会收窄，京广两地则呈现温和上涨。
上述研究院进一步分析，2020年下半年以来，宏观货币政策回归常态，这一趋势预计在2021年延续，楼市信贷环境宽松触底，同时房地产市场金融降杠杆持续深化，住房金融受到更严格的监管；2021年房地产长效调控机制持续深化，房价监测及预警会加强，局部房价的持续大幅上涨将面临精准调控；2020年多城加大住宅用地供应，如深圳、广州两城住宅用地成交量同比分别增长3倍及1倍，2021年新房市场供应加大，二手房市场供需矛盾得到缓解。而北京2020年年底新房去化周期为17个月，且仍有超6成限竞房待入市，2021年二手房价格大幅上涨可能性不大。(中新经纬APP)
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