中央经济工作会议238字谈住房 释放什么信号？
新京报(记者吴教英)2020年中央经济工作会议用238个字讨论住房问题，是近三年来中央经济工作会议最大的住房表达。会议重申“住房是为了居住，不是为了投机”，同时强调要规范住房租赁市场的发展，明确解决大城市突出的住房问题。
记者注意到，这次会议上对住房问题的表达涉及到许多全民关注的热点，如长期租赁、租购平等权、土地供应、市场整顿、租金管制等。这些关键词释放了什么信号？
关键词1：租购同权
——应保护承租人的租赁权和享受公共服务的权利
会议指出，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长期租赁住房政策，逐步使租赁住房享有平等的公共服务权利，规范长期租赁住房市场发展。
“首先，会议提出，逐步使出租屋在享受公共服务方面享有同等权利，尤其值得支持。”北京大学房地产法研究中心主任娄建波指出，保护承租人出租或使用租赁房屋的权利是必要的，未来的法律法规也应该为承租人提供更好的保护。
同时，他认为，中国的住房租赁市场存在一些问题，如公寓供需不匹配，难以实现长期租赁。
“目前，在租赁住房市场上，成套住房较多，独立公寓较少。很多毕业生、单身人士或者事业初期租房者，可能需要独立的带卫生间和简易厨房的小公寓，但市场上大多是几室一厅的成套公寓。同样的价格，他们只能租其中一套房子。”楼建波认为，租赁住房的供应将是未来租赁住房市场的一个关键问题。
同时，他认为，要加快完善长期租赁政策，需要适当延长租赁期限，目前的房屋租赁制度设计与这一需求不匹配。“按照目前的政策要求，在租赁期内不允许房东擅自提高租金，也不愿意签长约。大部分一年只能签一次。此后，如果双方不能就租金达成一致，他们将取消合同。”娄建波指出，如果在租赁合同中提前规定未来租赁期的租金调整机制，并增加一些灵活的条款来满足双方不断变化的需求，将更有利于长期租赁市场的发展。
“目前市场价格偏高。比起高价，租房其实更划算。用买房的利息付房租绰绰有余。因此，鼓励长期租赁市场的发展也是民生的需要。但近年来，长期租赁公寓事件频发，根本原因是长期租赁公寓盈利模式存在问题。”北京房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池说。
她认为，市场上没有低成本住房可供轻资产长期出租公寓赚取租金差价；对于资产较重的长期出租公寓，征地条件与商品房地块相同，出租房屋不允许出售，导致盈利困难。因此，我们应该想办法从源头上给予相应的政策来促进长期租赁住房市场的发展。
关键词2：土地供应
——可通过调整土地出让金支付方式等鼓励自持长租企业发展
关于如何保证租赁住房建设，会议指出，土地供应要向租赁住房建设倾斜，租赁住房的土地使用计划要单独列出，探索集体建设用地和企事业单位闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥作用。
赵秀池认为，为了使长期租赁住房的经营者获得应有的利润，实现可持续发展，可以通过对租赁住房采取单独的土地使用计划，实行不同于购买住房的土地征用模式，并允许每年支付土地出让金来降低租赁住房的土地成本。“这样，集体建设用地和企事业单位拥有的闲置土地增加了获得廉租住房的机会，使长期租赁住房经营者能够获得一定的利润，长期租赁住房市场能够继续运行。”
楼建波更具体地指出，在鼓励租赁企业发展的同时，政府应该为一些资产沉重、自我维持或通过购房改造的长期租赁企业提供更多的金融和政策支持。
“比如，按照现行政策，用于建造商品房的土地，要求开发商一次性缴纳全部土地出让金。用于建造出租屋的土地是否可以适当缩短租赁期限，土地出让金的支付方式是否可以出台一些更加灵活的政策？比如转让期50年，企业可以先缴纳25年的土地出让金，然后每5年缴纳一次。”
娄建波解释说，这将使更多的企业愿意进入住房租赁市场。更重要的是，这将为市场提供一个预期。“这种预期是，我们的出租屋供应充足，租房能满足我们在生活和享受公共服务方面对更好生活的追求，我们不用买房。即使从长远来看，你也不必把所有的钱都花在房子上，这也可能促进孩子家庭教育、继续教育等方面的消费。”
关键词3：市场整顿
——可要求租赁企业经营规模和自有资金相匹配
会议还明确，要减轻出租屋税收负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为。
楼建波指出，整顿租赁市场秩序的关键是防止无序竞争。比如一些所谓的“长租公寓”和资产轻租企业，就采取了“低成本AG”和“长期支付和短期支付”的方式，最终产生了“迅雷”，因为目前的政策没有得到足够的规范和限制。
今年下半年，部分长期租赁公寓采取“AG低价”、“长期支付、短期支付”等方式，引发“打雷”、“跑路”等问题，引起政府部门的高度重视和社会的密切关注。许多地方已经发布了关于规范房屋租赁企业经营行为的通知，要求房屋租赁企业不得“在AG内少交”或“多交久交”。
这不是第一次住房租赁企业的金融监管受到关注。早在去年年底，住房和城乡建设部等六部门联合发文，明确加强对采取“AG中低产出”、“长收短付”经营模式的房屋租赁企业的监管。今年9月，公开征求意见的《住房租赁条例（征求意见稿）》也提出将“低AG”、“长收益、短支付”等高风险经营行为的房屋租赁企业纳入经营例外名单，并加强对租金、保证金使用等经营条件的监管。
“托管租赁业务，即房屋租赁公司为他人管理财产，相当于金融机构的资产管理。”楼建波指出，要防范房屋租赁企业特别是托管租赁企业的高风险经营，或者要求租赁企业的经营规模要与自有资金相匹配。比如规定企业管理的资产规模不能超过自有资金的倍数，或者自有资金占付给房东租金的百分比。
“一些业内同行提出，如果实施这样的规定，租赁公司将无法容纳足够多的房屋来限制发展，但只要有租赁需求，就会有更多的企业进入市场，形成良性竞争。”他认为，一家租赁公司控制着一个地区50%以上的房屋，10家租赁公司各控制着10%的房屋。后者更有利于形成良好的市场秩序。
赵秀池信念
此前，《住房租赁条例（征求意见稿）》还提出，直辖市和设区的市人民政府可以建立房屋租赁指导价公布制度，定期公布不同地区、不同类型租赁房屋的市场租金水平信息。如果租金上涨过快，可以采取必要措施稳定租金水平。
楼剑波提出了政府调控市场租金水平的两种方式。“一种是硬手段，比如规定三年租期的增加不能超过通货膨胀，超过就无效。另一种是采取激励政策，即租赁公司在政府设定的范围内接受政府指导或调整加价，可以享受税费优惠。不接受的，按原标准缴纳税费。”
“我非常同意这样一种观点，即最好的宏观调控是为市场机制发挥作用提供空间的宏观调控。所以我个人觉得后者更可取。”楼建波还表示，这样的激励政策还应该考虑市场接受度的问题。“如果市场上有30%的人愿意接受这种激励，那么它对整个租金水平的调节作用将非常大。”
赵秀池还认为，租金应该通过各种经济手段调整到一个合理的水平，而不是通过价格限制的行政手段。“一方面，政府应减轻出租屋的税收负担；另一方面，通过降低租赁住房的土地成本，如鼓励个人住房在租赁平台上与承租人直接达成手拉手交易，扩大公共租赁住房的比例，可以实现租金控制。”
新京报记者吴娇英
编辑马校对杨