广州旧房改造“提速”:一个区66个村拆迁户 待2000万补偿
各位记者：吴、黄，各位编辑：
“拆迁！”“打开！”
——正从广州的主干道黄埔大道向天河CBD行驶。道路两旁鲜艳的红色和黄色横幅显示了搬迁村民的喜悦心情。
广州黄浦区是广州近年来推动旧改革最具活力的地区。2020年6月30日，黄浦区、高新区召开三年完成旧村拆迁任务推进会，向各乡镇下达责任书，力争到2022年底完成66个重点旧村改造工程的承包拆迁。
在过去的两年里，66个村庄完成了承包拆迁，这是广州将设定的旧改革的“加速”。一般来说，一个旧房改造项目的平均周期是6 ~ 8年，从合作方的启动到开发阶段。广州需要在拆迁户、租户和开发商之间找到一个平衡的支点，才能大大缩短旧装修周期。
毕竟，在市区重建的“富庶神话”中，租客往往要搬离他们居住多年的地方，这是发展商可能要面对的一场漫长的拆卸“拉锯战”。只有局里的人才能解决喜怒哀乐。
《每日经济新闻》记者于2020年10月和11月采访了黄埔区几个拆迁村的许多村民、住户和房地产企业。他们是时代洪流中的一朵浪花，他们的喜怒哀乐都值得记录。
文冲旧改旧址1每个记者吴黄照片
“不知道什么时候拆除。”
在社交媒体上，关于旧城改造话题最大的声音不是那些发家致富的人，而是在村里有住所的租房者。经常可以看到他们收拾行李，带着孩子结婚搬到了下一个地方。“很多地方都涨了房租，压力越来越大。”
挖掘机的轰鸣声传了进来，几千万租房者走了出去。这样的故事每天都在发生。
广州黄浦区文冲村作为广州最大的城市更新项目之一，自2009年启动以来，已经过去了十年。
经过多年的建设，文冲村已经建成了很多高层建筑，零散的建筑还没有拆除，大部分都是高墙环绕。墙内墙外是两个世界。墙里面的人也不是很在意。他们的房子总有一天会被拆除。这里还有理发店和小卖部，生活依旧一如既往。
林阿姨在文冲村开了十几年的小五金店，见证了文冲村拆迁的全过程。林阿姨不知道她租的摊位什么时候要拆迁。毕竟周围的“邻居”都快拆了，林阿姨后面的房子已经是一片黄土地了。
“不知道，不知道什么时候会拆。你得问房东，一步一步来。我们租了这么多年，就等房东通知吧。现在，房租还没有付给他。以前很贵的。”林阿姨说。
刘姐姐和林阿姨也有类似的经历。
刘姐姐，广西人，文冲村老住户。十几年前，她住在文冲村；大概六年前，她儿子上小学二年级的时候，她开始在广西卖一些特色小吃。刘姐指了指身后一排打烊的——店，上面还挂着各种牌子，但已经不营业了。“以前有的摊位几个月都撑不下去，只有我坚持了6年。”
房租是驱使刘杰同伴离开的原因。刘杰说，十年前，她的房租是400多元。近几年逐渐涨到1000多元，生活成本也逐渐提高。刘杰渐渐变得有点无力。“原来房价没那么贵，现在这里，一平米。三四万块钱，房租越来越贵。”
刘杰的话越来越忧郁，她不知道自己能不能坚持下去。“哪天，也许我就要回老家了。”
文冲旧改旧址2每个记者吴黄照片
在很多直播应用上，有很多人因为房租上涨而不得不重新租房。只要搜索黄埔租房，与房租上涨相关的话题往往是平台上的热点帖子。
这些来自世界各地的人，经常播报找房子的过程，讲述自己的故事。“现在租房太难了。我打算让这套两居室公寓退休。老板要涨价500，之前是900。这里都在拆迁，房租飞涨。”网友林端在直播中说。
Kerri表示，黄浦区旧房改革的加速导致区域租赁住房供应大幅减少，但租赁住房交易仍处于相对活跃的状态。究其原因，在于旧制改革的不断推进，使得居住在城中村的农民工在租期未满的情况下不得不重新踏上寻租之路。此外，参与当地旧房改造的原住民逐渐成为房屋租赁市场的主要需求群体；在租赁住房需求扩大和供应收缩的共同作用下，黄埔区住宅租金水平得到了显著提升。
但即使房租逐渐上涨，在黄浦区工作的人也很少想到离开。林端也没有离开。他最终选择了住在住宅里，告别了城市里的村庄，但他还是在黄浦区。
“钱丢了我就签。”
租客忙着生活，被拆迁的村民也有很多烦恼。人们放大了自己有钱的一面，在金钱给他们的生活带来巨大改变后，他们的生活也发生了微妙的变化。
《每日经济新闻》记者在黄浦区南湾村见到了黄哥。他拉着一双拖鞋，拿着几瓶啤酒，坐在简单的椅子上和朋友聊天，过着“平凡”的生活。“你应该看到广东人就是这种风格。我是拖鞋，你是凉鞋。”黄哥指着朋友，自嘲道。
他是南湾村的村民，以前是村里的环卫工人。他的月薪是4000元。黄哥一点都不在乎村里做生意发大财的人拿他开玩笑。当他成为“拆迁幸运儿”的时候，一切都不重要了。
黄哥家有三套房子，总面积1000多平米。按照他的心理底线，他想换这些房子的钱是2000万。黄哥的要求很简单直接，但是开发商能给的价格和他的预期明显不一样。
黄哥告诉记者，开发商找他说：“给我几百万，我不拆他。说再好的钱也没用。没钱什么都不说是没用的。领导问我你签了没有。我说，这钱你要是丢了，我就签。"
这不是黄哥一个人的想法。每一个即将改革的村，大部分村民对拆迁补偿比例都有各种各样的异议。“太少”“很多人不同意，宁愿自己租。”
村民总是想要更多，但市场价格是合理的。黄哥的朋友甚至认为黄哥要的价格是《天方夜谭》，所以有这么多。给你1500万你会签字吗？1200万你签字！黄哥就笑了。
文冲旧改旧址3日记者吴黄合影
他们不应该受到太多的批评。毕竟这是他们奋斗了几代人的祖传财产。村民们会和自己和解，在不断的交换和碰撞中找到平衡。
在村民眼里，过去每个人的生活可能都是平静如水的，而现在每个村民都暗暗地把自己能享受的财富等同于财富。某种平衡被打破了。
黄哥讲了他的老乡老谭。他家有很多建筑。“我们以前也一样，都是4000块。我们一起工作，上班6个小时。不过拆迁之后，南湾会诞生很多亿万富翁。”
毕竟黄哥不想交房。他担心的无非是赔偿金额，其他村民会有更多的顾虑。当拆迁挖掘机进入他们的村庄时，村民们变成了“老专家”，并“扫描”了将与他们相关联的房屋企业。
在村民看来，大房企、大品牌自然有优势，而中小房企即使与村民沟通，也存在明显的障碍，难以获得他们的信任。
黄埔区一位村民在做了大量的功课后告诉《每日经济新闻》记者，他们期待的房地产企业是“恒大和万科”。如果他们来做，就没有问题了。
文冲旧改旧址4日记者吴黄合影
“现金流太紧张”
村民和佃户的担忧是私人的、多样的。如果从整个行业来看，其实在旧城改造领域，所有企业面临的风险都是具体的、共同的。
旧城改造轨道确实有它的诱惑力，不然也不会有那么多房企涌入。然而，城市更新领域本身具有很强的不确定性，蜂拥而至的结果带来了激烈的竞争。即使是领先的房地产企业也难免踩坑。
万科集团是文冲旧改的操盘手。自2009年项目启动以来，万科十年来仍有许多问题没有解决。在宣传文冲旧改的“幸福文冲”微信官方账号上，你会不时看到触目惊心的钉子户喊叫声。
《幸福文冲》在最近的一篇文章中写道，小区内近500套拆迁户的建设因南拆迁户用地和八期拆迁户推迟建设而受阻，教育用地因最后一套留守房屋仍卡在设计图纸上，使得文冲2500多名村民的孩子下楼上学。
“他们的存在严重影响了文冲村民的搬迁进程，也严重影响了文冲孩子的未来。”
这就是旧城改造的不可控点。接近万科的人士告诉《每日经济新闻》记者，文冲项目“非常尴尬”。“项目至今没有回报，现金流回归还有很长的路要走。”
万科的账本很难看清楚，但从万科的公告中可以看出一些端倪。
今年以来，万科A多次为文冲项目提供担保。5月7日，万科A宣布全资子公司广州万科为黄埔区文冲村改造工程12.5亿元担保提供担保；8月6日，万科A再次宣布，为满足广州黄埔文冲村改造项目的需要，经营该项目的广州黄埔文冲村改造投资有限公司向广州农村商业银行黄埔支行申请8亿元人民币的担保。
旧城改造项目有利可图，既能创造富裕的村民，又能创造富裕的房企。然而，收益往往等于风险。村民与村委会之间错综复杂的利益纠纷，拆迁漫长的谈判周期，程序的合法性，资金压力等等都是需要一步步克服的磕磕碰碰，但很多企业会半途而废，赢家永远是少数。
国家商业日报