房贷涨了 只需尴尬
有人认为在房贷收紧的情况下，持有大量资金的甲方可能成为“孙子”，而卖货的乙方则成为“爷爷”。
作者 | 江晨舟
一路跑来的楼市从来没有这么“严阵以待”。
年初，热点城市楼市依然火爆。一方面，网络名人新板块“万人摇号”，代人捧炒房，众筹玩新水货；另一方面，则是二手房业主抱团提价，反复刷新下限的“骚操作”。
与此同时，上海和深圳当天实施了“调控新政”，堵住了投资者钻的空子，上海甚至没有放开对法国拍卖行的限购。广州紧随其后，四大行房贷利率整体上调。
更令人惊讶的是，贷款资金正在收紧。闫财经记者了解到，目前，不少银行纷纷上调贷款基准利率，贷款审批周期已开始延长。
很多中介说现在贷款买房不好。很多银行谈到放款时间，回复都是“不确定”、“未知”、“要适度接单”，最快的时间是3月和4月。
风向大变背后释放了什么样的信号？
面对紧缩的贷款政策，在某大型国有银行房地产部工作的刘云发，最近一直很茫然。
和往常一样，1月份是银行贷款最充裕的月份，每年1月份有30%到40%的贷款获批。这个时候，他的部门应该已经有了一个“好的开始”。
今年的情况不同。“去年审批通过的，往往会因为额度有限而推迟到第二年，但现在贷款政策变了，送下来也不是那么容易的。”刘云发解释道。
更让他困扰的是，那些承诺一月份批下来的贷款批不知道怎么跟客户解释。
亏本，有很多开发商在卖。“只有贷款下来，流程完成，才能拿到提成，相当于客户的决定，我的心还悬着。面对那些新客户，我不能保证贷款马上降下来，真的影响交易。”王璐，一家房地产企业的销售主管，告诉盐财经记者。
最近广东很多股份制银行都暂停了房贷。在21家银行的广州分行中，除了一家外资银行表示可以在14天内放款外，其他大部分银行表示需要排队，最快的银行要等到3月和4月，而大部分银行表示放款时间“不确定”、“未知”、“必须适度接单”。
深圳、成都、上海一模一样：光大银行深圳分行日前已暂停房贷，广发银行深圳分行已报不接单；成都部分银行房贷也收紧了。虽然没有明确表示“停贷”，但房贷放款时间明显延长，甚至银行的二手房贷款也停止接单；而上海则是建行曝光房贷收紧的新闻。
值得一提的是，此次房贷突然收紧的城市，无一例外都是楼市过热的城市。
最典型的是深圳。深圳房产信息网数据显示，2020年，深圳共销售新房45384套，同比增长19.8%；交易面积448.8634万平方米，同比增长20.5%，创2016年以来新高。
中国房价行情网数据显示，2020年深圳二手房价格同比上涨34.25%，均价达到87957元/。
这还是去年“715调控新政”施行后、打新门槛一再升高的结果，可见市场热情丝毫不见冷却。其本质原因，还是深圳一二手楼价格严重倒挂的问题无实质改变。
为了遏制这把“火”，住建部还于1月26日赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况，并且发言表示：
毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任。
对市场风向标作出最先反应的是广州。据21世纪经济报道，次日，广州工农中建四大行房贷利率全线上涨。无论是首套房还是二套房，较之前都上涨了15bp，变更过后的首套房贷利率为5.2%，而二套房则为5.4%。
信贷收紧并非毫无征兆，这与央行近期发布的“房地产贷款集中度管理制度”有关。
这两条新划的红线，重点针对金融机构，将其划分了五档，不同的银行有不同的房贷上限。针对这一新政，此前在《贷款买房，没那么容易了》一文中有具体分析，这里不再赘述。
图源：光大证券研究所|大中型银行房贷占比超标情况
其中，个人住房贷款占比不超过32.5%。这意味着，银行为了保证自己不碰红线，只能对全年的房贷额度进行逐级分解（从总行到分行再到支行逐级分解房贷额度的管控目标）、月度分解（每个月要有明确限额）、一二套房分解（首套房和二套房也要分别设定放贷限额）。
因此，房贷收紧，银行放款速度趋缓、甚至停贷都是根据新政做出整改。
看似被整顿的是银行，实际上，这两条红线还是间接作用到了开发商和购房者身上。
开发商的融资门道多，相对能承受；真正被卡住的是一些刚需购房者，他们将要付出更高的购房成本，因为额度受限之后，下一步就是房贷利率走高。
目前，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，LPR已经连续9个月按兵不动，人们期待的利率下行，暂时还看不到。
一年期LPR和五年期以上LPR是LPR的两个类别，性质是一样的，只是利率时间长短和数据不同。图为二者走势
有业内人士预测，若房价出现较快上涨势头，主要针对房贷的5年期LPR报价有可能单独上行。
当然，房贷收紧，不是今年才有的事情。2013年下半年就出现过“房贷荒”，部分银行甚至取消了二手房贷款；2017年年中-2018年，各大银行房贷利率集体上浮，有的银行停贷。
只不过，当旺盛的市场需求遭遇趋紧的房贷管控，一些购房违约纠纷不可避免。
2011年就是银行房贷纠纷频发的一年。
彼时，在央行上调基准利率的背景下，国内部分银行采取了擅自变更合同提高利率或拖延贷款迫利率提升的手段，导致购房者遭受资金损失而引发诸多纠纷。
最终，部分地区不得不出面“督促指导”银行解决问题、兑现承诺。
日光下无新事，十年前的故事是否还会重演？
近一周以来，深圳、广州、上海、杭州、成都等城市不仅收紧了房贷，还相继出台调控新政，政策一个比一个猛。
其中，深圳3天出台2次调控新政，堵住了假结婚买房的缺口；
上海在原有的调控政策上加码升级，还将法拍房纳入了限购范围；
杭州，紧急发布新政，中签率10%以下的房源限售5年，增值税征免年限从 2 年提高至 5 年；成都则发文严厉打击哄抬房价等违规行为。
图源：杭州市政府信息公开|关于进一步加强房地产市场调控的通知
决心最大的莫过于广州，要在个人按揭贷款启动规模和占比两方面实现“双管控”。具体内容是：人民银行广州分行要求，新增个人住房贷款占比不能超过12.6%，每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月的平均放款额度。
事实上，早在2016年，高层就对楼市发出了“树不能长到天上去”的警告，中央也将各地实操中实质已放松的“双限”（限购、限贷）加码为“四限”（限购、限贷、限外、限价）；
2020年12月，央行党委书记、副行长郭树清在“完善现代金融监管体系”的讲话中明确，要“坚决抑制房地产泡沫”，并将房地产泡沫视为中国金融风险的最大“灰犀牛”！
图源：《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》
让“房住不炒”的基调不只是一句口号、让市场回归良性以壮大实体经济，一直是近几年楼市的主方向，过去20年累积形成的房地产泡沫，会一点一点降下来。
之所以去杠杆进入新阶段，还有一个目的是对冲全球放水。
要知道，划给银行的两条红线，某种程度上也是针对美国在去年12月通过的一项大放水计划，其金额达到9000亿美元。拜登1月20日正式就职美国总统后，又通过了一个1.96万亿美元的刺激大礼包。
算下来，这一下就是合计2.86万亿美元的巨额放水。
眼下，对那些想要在一二线城市上车的刚需客来说，恐怕从未如此迷茫。
一方面市场缺货，一手房大多处于捂盘惜售的阶段，好的二手房源很快被扫光，挑来挑去都是一些户型较差的房源，有钱不一定买得到好房子；
另一方面，当楼市去杠杆进入新阶段，银行额度趋紧，再也没法秒批、周批甚至月批，即使买下房子，也要经历漫长的等待，才能放款收楼，交易周期大幅度拉长。
这一形势下，购房者不仅要珍惜手里的房票，“贷票”同样重要。
有调侃声音认为，在房贷收紧的大环境下，手握重金的甲方可能变成“孙子”，而卖货的乙方反倒成了“爷爷”。
这话有一定道理。也就是说，未来房贷门槛越来越高，银行对房贷资质的审核也会越来越严，同时，银行延期放款、延期收房或将成为一种新趋势。
因此，大家要格外珍惜自己手里的“贷票”，务必多注重个人信用的保护，一旦征信受损，你可能就要告别房贷市场了。
（应采访者要求，文中刘云发、王璐均为化名）